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El abuso de los gastos hipotecarios

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Que los bancos son un poco “chorizos” no es un secreto, ni un misterio. Todos sabemos cómo las gastan las diferentes entidades bancarias. Tanto es así que es muy difícil encontrar un banco que genere confianza. No existe problema si no mantienes tu cuenta, domicilias tus pagos y todas esas cosas de obligado cumplimiento si no quieres que te cobren comisiones abusivas (e innecesarias) por todas partes. Si bien, estamos obligados a contar con una cuenta bancaria, si o sí, eso no implica tener que ceder ante el abuso.

En el año dos mil diecinueve, el Tribunal Supremo, decidió que los bancos estaban cometiendo abuso en las hipotecas y se cambió la ley, bueno se hizo más clara, para que los bancos no obligaran a los clientes a pagar los ciertos costes de la hipoteca. Para los que no estamos casados con el banco, hemos consultado con los expertos en derecho de Abogados Santander para entender un poco mejor este asunto, por si nos tocara en algún momento.

Antes de junio de dos mil diecinueve, el banco era el encargado de pagar algunos de los gastos que conllevaba formalizar una hipoteca. Avispados ellos, se los cargaban todos al cliente, ejerciendo un claro abuso. Gracias a la sentencia del Tribunal Supremo, a todos aquellos que firmaron su hipoteca antes de la citada fecha, tienen derecho a solicitar la reclamación y recibir la devolución de los gastos de registro, gestoría y tasación, así como la mitad de los gastos de notaría.

Aunque los bancos son necesarios, no lo es tanto el abuso que comenten con los clientes normales. Si tienes dinero a espuertas, no hay problema, pero si no lo tienes, el poco que tienes, te lo van quitando. Es algo que la mayoría de los mortales no logramos entender. Si tienes no pagas, aunque tengas para pagar; pero si no tienes, pagas aunque no tengas para pagar. Paradojas de la vida y preguntas sin respuesta. Aun así, para el asunto de los abusivos cobros en los gastos hipotecarios, hemos recabado la información suficiente para que aquellos interesados, sepan algo más al respecto.

Gastos incluidos y gastos abusivos

Meterse en una hipoteca ya es algo farragoso en según qué circunstancias. Estrechar lazos con una entidad bancaria y procurar ser felices para siempre en aras de la causa (tener una casita en propiedad, que siendo un derecho, se convierte en todo un privilegio), supone en muchas ocasiones un sacrificio para el cliente. Si no fuera poco con lo que supone para el comprador, encima hay que lidiar con los abusos del banco. Cuando contratas un préstamo hipotecario, este debe ser escriturado e inscrito, algo que genera una serie de costa, denominados como gastos de formalización de la hipoteca. Se trata de los honorarios de la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría, el coste de la tasación de la vivienda y el impuesto sobre los actos jurídicos documentados (IAJD).

Merced a la ley citada anteriormente y que entró en vigor el dieciséis de junio de dos mil diecinueve, se obliga al cliente a pagar única y exclusivamente la tasación. En tanto que el banco debe encargarse de asumir los costes de todo lo demás. Como antes de la fecha en cuestión, la ley algo más ambigua, los bancos hacían de su capa un sayo y obligaban a los clientes a correr con todos esos gastos.

Afortunadamente el Tribunal Supremo sentencio esta práctica como algo abusivo y dejo claro que los bancos tenían la obligación de pagar parte de las costas de constitución de la hipoteca. Razón por la cual, a todos aquellos que se casaron con una entidad bancaria y tuvieron que abonar todos los gastos, están en su pleno derecho de recuperar parte de ese dinero.

Según la sentencia del Tribunal Supremo, los clientes hipotecados tienen derecho a reclamar los gastos hipotecarios correspondientes al registro, la gestoría, la tasación y la mitad de los gastos de notaría.

A modo de ejemplo, ponemos una hipoteca firmada en el año dos mil diecisiete, con una cuantía de ciento cincuenta mil euros de los cuales el banco obliga a pagar todos los gastos. En este caso, es posible recuperar unos mil quinientos euros desglosados de la siguiente manera: cuatrocientos treinta por la notaría, cuatrocientos euros por la gestoría, trescientos setenta por el registro y otros trescientos por la tasación.

Estos gastos pueden variar notablemente en función de la hipoteca solicitada y los cargos que el banco hiciera sobre la misma en beneficio propio. La buena noticia es que se puede reclamar y los bancos, en su mayoría no ponen pegas para la devolución de esos importes.

Pasos para poder hacer la reclamación

Si eres de esas personas que firmó su hipoteca con anterioridad a la fecha señalada, ya sabes que tienes derecho a reclamar los gastos abusivos que el banco impuso en tu hipoteca. Para ello, lo primero que debes tener claro es a cuánto asciende la cantidad exacta y después proceder de la manera que explicamos a continuación.

Lo primero que hay que hacer es recopilar y reunir todas las facturas relativas a los gastos que pagaste cuando se ejecutó la formalización de la hipoteca. La gestoría debió entregártelas unas semanas después de la firma. Son necesarias para poder hacer la reclamación de las cantidades exactas. En el caso de no disponer de las facturas por la razón que sea, es posible solicitar la pertinente copia a la gestoría, la notaría, el Registro de la Propiedad y la tasadora.

Antes de acudir a un abogado, puedes interponer la reclamación tú mismo o misma, ante el Servicio de Atención al Cliente del banco en cuestión. También es posible acudir directamente al juzgado, aunque los más adecuado es hacerlo inicialmente por vía extrajudicial por dos razones de peso: es más rápida y gratis. La entidad bancaria dispone de un mes para notificar si acepta la reclamación o no.

En caso de que acepte y este conforme con las exigencias solicitadas, realizará un ingreso en la cuenta con la suma reclamada. Si rechaza la reclamación o no responde a la misma en el plazo de un mes, es posible elevar la queja ante el Banco de España. Desde allí, se emitirá un dictamen que, sin ser vinculante, dará más fuerza a los argumentos dentro del futuro juicio.

Aunque los bancos al final se ven obligados a pagar estas cantidades a sus clientes, es cierto que suelen rechazar las reclamaciones extrajudiciales para ganar tiempo. Por lo que con toda probabilidad, toque interponer la correspondiente demanda a la entidad bancaria ante el juzgado de primera instancia correspondiente. Para este caso, es necesario contratar los servicios de un abogado.

Llegado este momento, antes de poner la demanda, hay que hacer una valoración de los pros y los contras que conlleva ir a juicio. Si pierdes, algo improbable pero que pude suceder, te tocará pagar las costas del proceso. Si ganas, el banco, evidente e ineludiblemente, deberá devolver los gastos abusivos y pagar las costas del juicio. También debes tener en cuenta que estos procesos judiciales son lentos y pueden tardar meses o años en resolverse.

En cuanto a la prescripción para poner la reclamación, no existe mucha claridad. Algunos juristas alegan que no prescribe, otros que transcurridos cinco años desde que se dio la sentencia y otros que cinco años desde que el cliente tiene conocimiento del hecho. En cualquier caso, por reclamar antes de que se cumplan los cinco años desde que se pronunció el Tribunal Supremo no se pierde nada, es un proceso gratuito y quedan todavía unos meses para que prescriba.

Hemos dejado claro cuáles son los gastos que se pueden reclamar y, para concluir, vamos a citar aquellos que no son recuperables. De esta manera no se pierde tiempo en reclamaciones vanas.

Los gastos de notaría solo se recuperan al cincuenta por ciento, puesto que corren a cargo de las dos partes interesadas en la escritura del préstamo. El impuesto sobre actos jurídicos documentados por la escritura de la hipoteca solo puede reclamarse si esta se firmó después del diez de noviembre de dos mil dieciocho. Antes de esa fecha corría a cargo del cliente. Los gastos generados por la escritura de la propiedad son siempre a cargo del comprador, así como los que conlleva la modificación o cancelación de la hipoteca.

Mención aparte sobre los gastos de la comisión de apertura que solo pueden ser reclamados en determinadas circunstancias por lo que es conveniente consultar con un abogado sobre cada caso en particular.

En resumen, si firmaste tu hipoteca antes de junio del dos mil diecinueve, tienes todo el derecho del mundo a reclamar esos gastos abusivos que te colaron. La reclamación no conlleva ningún tipo de coste, basta con presentar la queja al servicio de atención al cliente de la entidad bancaria y esperar la resolución que debe llegar en un mes. En caso de ser rechazada, acudir al Banco de España para que refuerce tu reclamación y posteriormente, valorar si lo que te deben merece la pena ser reclamado por la vía judicial, debido a los costes de abogado y los plazos más largos de la resolución.

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